Notarisque est le service qui permet aux études notariales de générer l’état des risques et pollutions (ERP) rattaché à un bien immobilier. Depuis le 1er janvier 2025, le périmètre des risques couverts par cet ERP s’est élargi, et les obligations de mise à jour entre compromis et acte authentique se sont durcies. Voici ce que cela change concrètement pour les études qui utilisent Notarisque en 2026.
Décret du 29 avril 2024 : trois nouveaux volets dans l’ERP généré par Notarisque
Le décret n° 2024-405 du 29 avril 2024, applicable depuis le 1er janvier 2025, a ajouté trois catégories de risques à l’état des risques et pollutions. Parmi elles, l’obligation légale de débroussaillement dans les zones exposées aux feux de forêt est devenue une information opposable à l’acquéreur.
Concrètement, un ERP « conforme » ne se limite plus aux risques classiques comme les inondations, les mouvements de terrain ou le radon. L’outil doit désormais intégrer ces nouveaux risques dans ses modèles et ses contrôles de cohérence. Pour une étude notariale, cela signifie qu’un document généré avant la mise à jour de Notarisque peut être incomplet au regard de la réglementation en vigueur.
Avant de transmettre un ERP au dossier de vente, vérifiez que le formulaire comporte bien les champs relatifs au débroussaillement et aux autres volets ajoutés par le décret. Si ces rubriques sont absentes, le document expose l’étude à un risque de contestation par l’acquéreur.
Mise à jour de l’ERP entre compromis et acte authentique : ce que la jurisprudence impose
Vous avez déjà signé un compromis avec un ERP conforme, puis constaté qu’un nouveau plan de prévention des risques naturels (PPRN) avait été approuvé entre-temps ? C’est précisément le cas de figure que la jurisprudence récente de la 3e chambre civile vise.
Plusieurs décisions rendues entre 2023 et 2026 imposent désormais une mise à jour de l’état des risques lorsqu’un PPRN est approuvé entre le compromis et l’acte authentique. Générer un seul ERP au moment de la promesse ne suffit plus.
Pour un outil comme Notarisque, cela crée un nouveau cas d’usage opérationnel :
- Déclencher une alerte automatique lorsque le zonage réglementaire du bien a évolué depuis la dernière génération du document
- Permettre la comparaison entre la version initiale de l’ERP et la version actualisée, afin de tracer les modifications
- Archiver chaque version générée pour constituer une preuve de diligence en cas de litige
Ce workflow de mise à jour n’est pas un confort. C’est une obligation qui protège l’étude contre une action en responsabilité de l’acquéreur qui découvrirait un risque non signalé.
Notarisque et urbanisme : fiabiliser les informations avant la vente
L’ERP ne couvre qu’une partie des vérifications nécessaires à la sécurisation d’une transaction immobilière. Les informations d’urbanisme (PLU, servitudes, droit de préemption) constituent l’autre volet critique, et elles sont souvent plus longues à obtenir.
Plusieurs études utilisent Notarisque en complément d’autres plateformes pour croiser les données risques et les données urbanisme sur un même dossier. L’enjeu est de détecter les incohérences entre le zonage ERP et le document d’urbanisme avant la signature du compromis, pas après.
Un exemple courant : un bien situé en zone inondable selon l’ERP, mais dont le certificat d’urbanisme ne mentionne aucune restriction de constructibilité liée à ce risque. Ce type d’écart, s’il n’est pas identifié en amont, peut retarder la vente de plusieurs semaines ou générer un contentieux.
Vérifications croisées à intégrer dans le workflow
Plutôt que de traiter l’ERP et le dossier d’urbanisme comme deux tâches séparées, certaines études ont adopté un processus séquentiel :
- Générer l’ERP via Notarisque dès la prise de mandat ou la réception du dossier
- Comparer immédiatement le zonage risques avec les informations du PLU disponibles
- Relancer la génération de l’ERP si un changement réglementaire intervient avant la signature de l’acte authentique
Ce séquençage permet de gagner du temps sur les dossiers et d’éviter les allers-retours avec les services d’urbanisme communaux.
IA et ERP : les obligations de transparence qui concernent aussi les outils notariaux
Depuis le 2 août 2026, l’article 50 de l’AI Act européen impose de signaler tout chatbot et d’étiqueter les contenus générés ou manipulés par intelligence artificielle. Cette obligation ne concerne pas uniquement les géants du numérique.
Dès lors qu’un outil intègre des fonctions d’analyse automatisée (extraction de données cadastrales, pré-remplissage de formulaires, suggestions de zonage), la question de la transparence sur le rôle de l’IA dans la production du document se pose. Le notaire reste responsable du contenu de l’acte, mais il doit pouvoir justifier la fiabilité des données générées automatiquement.
En pratique, cela signifie que l’étude doit documenter les outils utilisés, leur version, et le niveau de supervision humaine appliqué à chaque document. Un ERP généré sans relecture humaine ne protège pas l’étude en cas de litige, même si l’outil est certifié.
Bonnes pratiques Notarisque pour sécuriser les transactions en 2026
Le cadre réglementaire a évolué plus vite que les habitudes de beaucoup d’études. Trois réflexes permettent de limiter les risques liés à la génération d’ERP.
Le premier : vérifier la date de dernière mise à jour du référentiel risques utilisé par Notarisque avant chaque génération. Un décalage de quelques semaines entre l’approbation d’un PPRN et son intégration dans l’outil peut suffire à rendre le document incomplet.
Le deuxième : archiver systématiquement chaque version d’ERP générée pour un même bien, avec horodatage. En cas de contestation, cette traçabilité démontre la diligence de l’étude.
Le troisième : former les collaborateurs et négociateurs à lire l’ERP comme un document juridique, pas comme une formalité administrative. Les nouveaux volets ajoutés par le décret de 2024 modifient le contenu du document, et donc les points à vérifier avant transmission à l’acquéreur.
La sécurisation d’une vente immobilière repose sur la qualité des documents transmis. Un ERP incomplet ou obsolète ne met pas seulement l’acquéreur en difficulté, il expose directement la responsabilité de l’étude notariale qui l’a produit.
