L’impôt sur les sociétés applique une taxation des plus-values immobilières sans abattement pour durée de détention, contrairement au régime des particuliers. Lorsqu’un bien détenu par une SCI relève de l’IS, la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, prix d’achat diminué des amortissements, constitue la base imposable. Ce mécanisme aboutit souvent à une plus-value comptable plus élevée que dans une SCI à l’IR, même après plusieurs années.
La revente par une SCI à l’IS expose donc à une fiscalité distincte, mêlant impôt sur les sociétés, prélèvements sociaux et imposition des associés lors de la distribution.
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Plan de l'article
Comprendre la plus-value en SCI : ce qui change selon le régime fiscal
En matière de plus-value immobilière en SCI, tout se joue sur le terrain du régime fiscal. Deux voies se présentent : la SCI à l’impôt sur le revenu (IR) d’un côté, la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) de l’autre. Chaque option dessine ses propres règles, ses propres conséquences.
Dans une société civile immobilière relevant de l’IR, le calcul de la plus-value suit le modèle des particuliers. On prend la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, en y ajoutant certains frais. Les associés profitent alors d’un abattement progressif selon la durée de détention : zéro impôt passé 22 ans, zéro prélèvements sociaux à 30 ans. Cette mécanique séduit ceux qui envisagent la transmission ou veulent miser sur la patience.
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À l’opposé, dans une SCI soumise à l’IS, la logique s’aligne sur celle d’une société commerciale. Ici, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien, après déduction des amortissements. Conséquence directe : une fiscalité souvent plus lourde à la sortie, les amortissements ayant pour effet de diminuer la valeur comptable d’achat. Aucune exonération, même pour les plus patients.
Le choix du régime fiscal SCI influence aussi la manière de céder des parts sociales. Pour une cession de parts de SCI, la fiscalité obéit aux règles des plus-values mobilières, bien distinctes de celles sur la vente directe de l’immeuble.
Pour y voir plus clair, voici un aperçu des caractéristiques majeures :
- SCI à l’IR : abattement progressif, régime des particuliers, flexibilité sur le temps.
- SCI à l’IS : amortissements, fiscalité renforcée à la revente, pas de remise en fonction de la durée.
Faire le bon choix en matière de fiscalité SCI suppose donc de prendre en compte transmission, gestion, et ambitions patrimoniales. Le type d’actif, la durée de détention envisagée, la composition de l’actionnariat : chaque paramètre compte pour décider du régime d’imposition SCI.
SCI à l’IS : comment fonctionne l’imposition des plus-values ?
Dans une SCI à l’impôt sur les sociétés, la taxation des plus-values ne laisse aucune place à la surprise heureuse. Ici, tout s’articule autour d’un calcul de plus-value professionnelle et d’une mécanique comptable centrée sur l’amortissement.
Le principe est limpide : la plus-value immobilière SCI correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien. Cette dernière s’obtient en retranchant du prix d’achat le total des amortissements déduits depuis l’acquisition. Un atout pour alléger l’assiette fiscale chaque année, mais un effet boomerang le jour de la revente : plus les amortissements sont importants, plus la plus-value imposable s’envole.
Oubliez toute forme de remise selon la durée de détention. Que l’immeuble ait été conservé cinq ou vingt ans, le traitement fiscal reste identique. Toute la plus-value professionnelle passe sous le couperet de l’impôt sur les sociétés, sans distinction.
Pour résumer les règles essentielles :
- Calcul : prix de vente, valeur nette comptable = plus-value imposable
- Amortissements : réduisent le bénéfice annuel, mais gonflent la plus-value à la revente
- Pas de remise liée à la durée de détention
Le régime de la SCI à l’IS convient à ceux qui privilégient l’optimisation à court terme ou la gestion active. Mais il exige de mesurer, en amont, l’impact de la revente sur l’équilibre patrimonial et fiscal.
Exemples concrets : calculs de plus-value et d’impôt en SCI à l’IS et à l’IR
SCI à l’IR : la mécanique classique
Imaginons une SCI à l’impôt sur le revenu qui achète un bien à 200 000 euros, puis le revend dix ans plus tard à 300 000 euros. La plus-value brute atteint 100 000 euros. Ici, le régime particulier s’applique : l’abattement pour durée de détention entre en scène. À dix ans, il atteint 30 %. La plus-value imposable descend alors à 70 000 euros. Cette somme subit l’imposition à 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %.
Voici les chiffres clés de ce cas concret :
- Acquisition : 200 000 €
- Vente : 300 000 €
- Plus-value imposable : 70 000 €
- Fiscalité : 19 % + 17,2 % sur la plus-value nette
SCI à l’IS : la logique professionnelle
L’histoire change radicalement. Prenons une SCI à l’IS qui acquiert le même bien, l’amortit sur dix ans (2 % par an, soit 40 000 euros au total). La valeur nette comptable descend à 160 000 euros. À la vente, le prix atteint 300 000 euros : la plus-value comptable grimpe alors à 140 000 euros. Ici, aucune remise à l’horizon. L’impôt sur les sociétés s’applique : 15 % jusqu’à 42 500 euros, puis 25 % au-delà. Quant aux associés, ils seront imposés sur le dividende selon leur propre situation fiscale, dès que la distribution aura lieu.
Tout l’enjeu réside dans cette différence de traitement : le régime fiscal choisi redessine la stratégie patrimoniale et modifie en profondeur la vision à long terme.
