On reçoit régulièrement des questions d’acheteurs français qui pensent pouvoir signer un compromis en Andorre aussi simplement qu’à Toulouse ou Bordeaux. La réalité est différente : acheter une maison en Andorre implique de composer avec des règles bancaires, fiscales et administratives qui ont changé de façon significative depuis 2025. Voici les points concrets à verrouiller avant de s’engager.
Loi 5/2025 et plafonnement des biens : la contrainte que personne ne détaille
La plupart des guides mentionnent qu’un étranger peut acheter en Andorre. Peu expliquent la mécanique précise du plafonnement introduit par la loi 5/2025.
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Pour les non-résidents ou les résidents installés depuis moins de trois ans, le plafond est fixé à une maison unifamiliale ou deux appartements (plus annexes éventuelles). Ce n’est pas nouveau en soi, mais un détail change la donne : cette limite s’applique sur une période de dix ans à compter du moment où le plafond est atteint.
En pratique, un acheteur français qui acquiert deux appartements en 2026 ne pourra pas acheter un troisième bien avant 2036, sauf à entrer dans des dispositifs très encadrés (logement abordable de longue durée, projets soumis à quotas). On ne parle pas d’un blocage théorique : les notaires andorrans vérifient le compteur de biens au moment de la signature.
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Structurer son patrimoine immobilier sur une décennie devient obligatoire. Acheter « pour voir » un studio puis vouloir monter en gamme deux ans plus tard peut fermer des portes pendant huit ans. C’est un arbitrage à poser avant même de visiter un bien.
Convention fiscale France-Andorre : ce que la résidence change sur vos impôts
L’Andorre attire par sa fiscalité sur le revenu, plafonnée à un taux maximal bien inférieur à celui pratiqué en France. Pas d’impôt sur la fortune immobilière, pas de droits de succession sur les biens transmis. Le tableau est séduisant, mais il ne fonctionne pleinement que si on transfère réellement sa résidence fiscale.
Le piège de la double résidence fiscale
La convention fiscale signée entre la France et l’Andorre prévoit des critères pour déterminer la résidence fiscale en cas de conflit. Si vous conservez votre foyer en France (famille, activité professionnelle, centre d’intérêts économiques), l’administration française peut considérer que vous restez résident fiscal français, même avec un titre de résidence andorran.
Les contrôles portent sur des éléments concrets : relevés bancaires montrant des dépenses majoritairement en France, factures d’énergie, connexions internet, déplacements. Acheter en Andorre sans couper les liens fiscaux français ne réduit pas l’imposition, et expose à des redressements avec pénalités.
Revenus locatifs et plus-values
Pour un résident fiscal andorran, les revenus locatifs tirés d’un bien situé en Andorre sont imposés localement. Le taux sur le revenu des personnes physiques reste parmi les plus faibles d’Europe. Les plus-values immobilières bénéficient d’une exonération totale après dix ans de détention.
Pour un non-résident qui conserve sa résidence fiscale en France, les revenus locatifs andorrans restent déclarables en France. La convention évite la double imposition, mais ne supprime pas l’impôt français. C’est un point que beaucoup d’acheteurs découvrent trop tard.
Ouvrir un compte bancaire en Andorre : le parcours réel
Impossible de finaliser un achat immobilier sans compte bancaire andorran. Les fonds doivent transiter par une banque locale pour la signature notariale. Sauf que l’ouverture de compte en Andorre n’a rien d’automatique.
- Les banques andorranes appliquent des procédures de conformité strictes (KYC renforcé) et demandent systématiquement l’origine des fonds avec justificatifs détaillés : bulletins de salaire, actes de vente antérieurs, relevés patrimoniaux
- Le délai d’ouverture varie, mais on constate régulièrement plusieurs semaines entre le dépôt du dossier et l’activation du compte, parfois davantage si le profil est jugé complexe
- Certaines banques refusent les dossiers de non-résidents sans projet de résidence ou d’activité économique en Andorre. Les retours varient sur ce point selon l’établissement contacté
Anticiper l’ouverture du compte bancaire trois à quatre mois avant la signature évite de se retrouver bloqué le jour de l’acte notarié. C’est une étape que les agences immobilières locales sous-estiment souvent dans leur calendrier.
Autorisation d’investissement étranger et frais réels d’acquisition
Tout acheteur non-andorran doit obtenir une autorisation d’investissement étranger délivrée par le gouvernement. La demande se dépose avant la signature définitive. Sans ce document, le notaire ne peut pas procéder.
Ce que couvre la demande
Le dossier inclut l’identification complète de l’acheteur, la description du bien, l’origine des fonds et un extrait de casier judiciaire. Le délai d’instruction officiel est de quelques semaines, mais en période de forte demande, des retards sont fréquents.
Frais à intégrer au budget
- Droits de mutation (impôt sur les transmissions patrimoniales) : un pourcentage du prix de vente, à régler au moment de la signature
- Honoraires du notaire andorran, qui sont réglementés mais s’ajoutent au coût total
- Frais d’inscription au registre de la propriété
- Éventuels honoraires d’un avocat ou d’une gestoria pour le montage du dossier d’autorisation
On arrive facilement à un coût d’acquisition total qui dépasse le prix affiché de plusieurs points de pourcentage. Demander une estimation détaillée des frais avant de faire une offre permet d’éviter les mauvaises surprises au moment du passage chez le notaire.
Résidence passive ou active : quel statut pour sécuriser l’achat
L’Andorre propose plusieurs types de résidence. La résidence passive (sans activité économique locale) impose un investissement minimum dans le pays et un dépôt de garantie auprès de l’autorité financière andorrane. La résidence active est liée à la création ou la participation dans une entreprise andorrane.
Le choix du statut de résidence a un impact direct sur la fiscalité, sur le nombre de biens qu’on peut détenir et sur le renouvellement du titre. Un titre de résidence passive ne dispense pas de séjourner en Andorre un minimum de jours par an. Le non-respect de cette condition peut entraîner le non-renouvellement du titre, ce qui fragilise toute la stratégie patrimoniale.
Pour un acheteur qui vise uniquement l’investissement locatif sans s’installer, le statut de non-résident avec autorisation d’investissement étranger reste possible, mais avec les plafonds de la loi 5/2025 et une fiscalité moins avantageuse que pour un résident.
Le montage le plus sûr reste celui où le choix du statut de résidence précède la recherche du bien, pas l’inverse. Adapter le type de résidence au projet immobilier, et non le contraire, évite de se retrouver avec un titre inadapté et des contraintes fiscales non anticipées entre la France et l’Andorre.
